[Share] Serba-serbi hunting KPR. PENTING !!

Quote:

K A L K U L A T O R .. K R E D I T ProgKredit.zip -- jangan lupa ilangin tanda bintang[*] ya...

Quote:

disclaimer 1. Maap kalo udah pernah ada yg bahas 2. Gw bukan promosi, cuman sekedar share hasil hunting KPR 3. Kondisi yg gw ceritakan adalah saat gw hunting KPR di akhir taun 2010 kemarin 4. Gw gak menunjuk KPR ini lebih baik, ato metode ini lebih baik, semua kondisi tergantung nasabah masing2 (see point.2) 5. Sebisa mungkin gw gak sebut merk. Untuk analisa mendalam yg nyangkut merk, please PM aja. Tapi mohon sabar ya 6. Mostly untuk pengajuan KPR Secondary (rumah 2nd)

Quote:

Dalam menentukan kita mau pake KPR, tolong dipersiapkan hal2 sbb (suami-istri, bagi yg udah berkeluarga): 1. Data pribadi. Diantaranya: KTP, KK, NPWP 2. Data penghasilan. Diantaranya: Slip gaji 3 bulan/ surat keterangan penghasilan/ rekap pendapatan usaha (bagi wiraswasta), Surat keterangan kerja dari perusahaan. 3. FC surat2 rumah yg mau dibeli. Diantaranya: Sertipikat, IMB, bukti pembayaran IMB, dan surat2 pendukung lain. 4. Data tambahan Diantaranya: Rekening air & listrik (rata-rata 3 bln), FC buku tabungan pemohon.

Nah kalo udah baru deh hunting2 KPR. Kenapa harus dipersiapkan dulu hal2 diatas adalah biar prosesnya cepet begitu dapet KPR yg sreg.

Quote:

Fase KPR kurang lebih sbb: 1. Masukan formulir & berkas2 2. Cek rekening nasabah di BI 3. Appraisal rumah inceran oleh bank atau lembaga yg ditunjuk bank 4. Bank rapat komite kredit (bisa cuman di cabang doang atau naik ke pusat, tergantung bank-nya) 5. Pemberitahuan permohonan KPR disetujui atau tidak (biasanya kalo disetujui nanti ada surat persetujuan kredit tapi diserahkannya pada saat akad). 6. Akad deh

Hal2 yg harus diperhatikan saat memilih KPR adalah:



1. Hati2 ama iming2 bunga kecil, karena itu bisa dipastikan hanya di 1-2th awal aja. Coba tanya berapa bunga berjalan saat ini. Bisa jadi pas di awal dibilang bunga 7% aja, tetapi pas jalan bisa 13-14%, nahlo naik 2x lipat kan? Selain itu tanya juga rata2 berapa bulan sekali di-review bunganya?



2. Minta simulasi cicilan per bulannya, detil sampe proporsi bunga/margin dan pokok hutang kita.

Quote:

Awas...!!! Pastikan agan dapet penjelasan rinci soal ini karena bisa jadi masalah di kemudian hari. Satu hal lagi, jangan langsung percaya ama bank syariah dengan cicilan flat-nya. Bisa jadi penghitungan di dalemnya pake sistem anuitas yg dianut konvensional. Metode ini dikenal juga dengan metode piramida terbalik. Ilustrasinya gini, untuk kasus bank syariah misalnya agan kena cicilan per bulan 3.000.000 flat, nah perlu dipastikan dulu tuh simulasi di dalamnya apakah tetap proporsi margin & pokok hutang atau justru piramida terbalik. Kalo flat, misalnya 2.000.000 margin, 1.000.000 pokok hutang. Setiap bulan akan terus seperti itu. Kalo piramida terbalik, di awal cicilan agan akan "bayar margin"-nya dulu, misalnya 2.800.000 margin, 200.000 pokok hutang (gw pake angka kasar aja, yg penting bisa bayangin). Ini kasus juga ada di bank syariah ya, so be notice!! Kalo bank konvensional mah emang begono... Kalo bank yg gw pilih Alhamdulillah proporsi margin & pokok hutang tetap sampe akhir. Itung2annya gampang Berdasarkan analisa sekilas gw (soalnya dapet tabel simulasi angsuran banyak bgt ), titik impas antara bunga/margin dan pokok hutang bukan terjadi pada tengah (1/2) periode KPR, tapi di 2/3 periode KPR. Misalnya agan minjem 150jt selama 15th. Logikanya kalo cicilan tetap dengan proporsi utang & margin yg juga tetap, maka di th ke 7,5 pokok hutang agan tinggal 75jt dong? Tapi dengan sistem anuitas, angka 75jt itu baru terjadi di th ke-10 Gan. Kalo kita mau pelunasan di awal jadi meleset semua kan itung2annya?

3. Tanyakan soal penalty. Kebanyakan bank syariah gak ada penalty, paling cuman bayar margin terakhir aja. Kalo konvensional harus dipastikan lagi ke banknya. Kalo bank konvensional sekarang ini mulai menghaluskan istilah penalty. Soal besarannya berapa, katanya sih udah nggak gede lagi kok. Maap gak bisa kasih info lebih gamblang soal yg ini



4. Tanyakan soal pelunasan di awal. Apakah hal ini dimungkinkan ato tidak. Sekaligus juga apakah boleh pelunasan sebagian atau tidak.

Quote:

Menurut pengalaman gw, rata2 bank syariah dengan sistem anuitas (termasuk juga bank konvensional) akan memberikan fasilitas pelunasan sebagian. Tapi bank syariah dengan proporsi yg fix, gak ada pelunasan sebagian. Gw ambil bank yg ini, karena itung2annya lebih jelas. Mereka gak bisa pelunasan sebagian karena harus ngerubah akad. Itu trade-off kok, fair enough for me.

5. Tanyakan soal kemampuan cicilan. Rata2 bank akan memberikan dana sesuai kemampuan angsur kita. Rata2 memberikan 30% dari TakeHomePay (THP), dan bisa joint income dengan istri. Inget ya, dengan istri, bukan dengan ortu ato mertua

Quote:

Misalnya THP kita joint dengan istri bulanan 3.000.000, maka besaran angsuran yg bisa goal ya 30% x 3.000.000 = Rp 1.000.000 (biar gampang aja gw buletin angkanya). Inget, angka 1jt itu adalah margin dan hutang ya. Dan biasanya angka hutang lebih kecil daripada margin (biasanya untuk jangka waktu KPR yg panjang). Share aja untuk kasus gw, kebetulan bank yg ane pilih gak ada joint income. Tapi plafon bisa 50% THP pemohon. Jika istri bekerja, plafon naik jadi 60% THP pemohon. Buat gw ini lebih menguntungkan, tapi hal ini bisa berbeda untuk kondisi nasabah lain. Jadi silahkan di kalkulasi dulu mana yg lebih menguntungkan.

6. Atur waktu akad dan jatuh tempo bulanan. Nah, misalnya udah cocok ama suatu KPR, agan nanti akan diatur waktunya buat akad. Tapi yg perlu diperhatikan adalah kecocokan waktu antara agan, penjual, notaris & bank. Harus match semua nih. Bisa jadi salah satu pihak gak bisa pas tanggal yg ditentukan, mundur lagi deh. Ada beberapa bank yg melakukan akad max tgl 20 setiap bulannya, tapi ada juga yg tanggalnya bebas tapi jatuh tempo ditentukan pada tanggal X setiap bulannya (tanggal gak bisa nego).

Quote:

Oia, kalo boleh saran sih, misalnya tanggal jatuh tempo boleh milih, mending ambil tanggal awal bulan/ deket2 gajian. Ini memudahkan kita untuk kontrol pengeluaran & disiplin dalam pemakaian dana. Kalo "tanggal tua" takutnya udah kepake dulu tuh dana

Update

7. Biaya yang mungkin timbul. Perhitungkan biaya KPR Gan, karena DP itu tidak termasuk biaya KPR. Biaya ini berkisar antara 5-6% dari nilai rumah.

Quote:

Biaya2 ini meliputi: 1.Pajak pembeli (BPHTB) = NJOP - Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) X 5%. Besaran NPOPTKP tergantung daerah masing2, dalam hal ini gw pake angka 60jt. Misalnya NJOP = 200juta berarti 200juta - 60juta X 5% = 7 juta Quote: Penjual juga kena pajak, tapi tidak ada NPOPTKP. Jadi penghitungannya Pajak Penjual - NJOP x 5%. Angkanya pasti lebih gede daripada Pajak Pembeli. Catatan ini gw buat barangkali ada penjual yg dia minta harga rumahnya terima bersih, alias pajak ditanggung smua ama pembeli 2.Biaya Notaris nilainya tergantung notarisnya meliputi: - cek sertifikat - Validasi pajak PPH dan BPHTB - Akta Jual Beli - Balik Nama sertifikat 3 Biaya Pengikat bank - cek sertifikat/appraisal - SKMHT - APHT dan Sertifikat

Note:

Kadangkala kita ngerasa kalo proses KPR itu makan waktu yg lama. Makanya agan harus pastikan semua syarat udah lengkap. Selain itu jangan sungkan2 utk follow up ke orang bank-nya, sekaligus memantau sejauh mana prosesnya.









Yah, kira2 itulah yg bisa gw share. Term & Condition Apply ya Gan. Tapi secara general sih gak jauh2 dari itu. Jangan lupa untuk selalu berdoa semoga semua dimudahkan dan dilancarkan. Kalo orang jawa bilang sih yg namanya cari rumah itu pulung-pulungan (kurang lebih terjemahannya adalah "jodoh-jodohan").



Semoga bisa membantu buat yg membutuhkan.

sumber :http://www.kaskus.us/showthread.php?t=7444377